Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой и когда соглашение с банком позволяет её не продавать

Коротко: банкротство при ипотеке возможно, и почти всегда это судебная процедура. Ипотечную квартиру правило о единственном жилье не защищает, поэтому по общему правилу её продают. Квартиру могут не продавать в деле, если суд утвердит отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1 Закона о банкротстве) и оно исполняется: ипотека сохраняется, текущие платежи идут по договору, а просрочку гасят по графику из соглашения. Обычно для этого нужны согласие банка и подтверждённый источник платежей.

Можно ли банкротство, если есть ипотека

Да. Закон не запрещает банкротство гражданину с ипотекой, и сама ипотека не повод отказать в процедуре. Вопрос в другом: что будет с квартирой и есть ли смысл в процедуре вообще.

Через МФЦ при ипотеке внесудебное банкротство обычно недоступно из-за лимита и других условий ст. 223.2 Закона о банкротстве. Лимит — от 25 000 до 1 000 000 ₽ всех обязательств, и в него входят в том числе обязательства, срок исполнения которых ещё не наступил (п. 1 ст. 223.2). То есть считают весь остаток ипотечного кредита, а не только просрочку. Кроме того, отдельное мировое соглашение с банком закон предусматривает только в деле о банкротстве, которое рассматривает арбитражный суд. Поэтому в большинстве ипотечных ситуаций, если банкротство действительно нужно, речь идёт о судебной процедуре.

Что происходит с ипотечной квартирой в деле о банкротстве

Единственное пригодное для проживания жильё по общему правилу не продают за долги (ст. 446 ГПК РФ). Но абзац второй части 1 той же статьи делает исключение: если на жильё по закону об ипотеке может быть обращено взыскание, банк-залогодержатель вправе получить удовлетворение из его стоимости. То же следует из ст. 78 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Поэтому ипотечную квартиру при банкротстве, как правило, продают с торгов, даже если в ней живёт семья с детьми.

После введения процедуры вопрос о залоговом требовании обычно решается в деле о банкротстве: банк заявляет требование, его включают в реестр с учётом залога (ст. 213.8 Закона о банкротстве), а продажу и распределение выручки проводят по ст. 138, 213.26, 213.27 и 213.27-1. О распределении — ниже.

Если банк по единственному жилью не заявил требование в деле или пропустил срок, чтобы получить статус залогового кредитора, и суд не восстановил срок, банк не вправе рассчитывать на удовлетворение требования за счёт этой квартиры. Требование учитывают в реестре как не обеспеченное залогом, а квартира считается не вошедшей в конкурсную массу (п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48). На практике крупные банки следят за делами своих заёмщиков, так что строить план на ошибке банка не стоит.

Машина в автокредите — тоже залог банка, но правила о единственном жилье к ней не применяются; о ней — в статье «Заберут ли автомобиль при банкротстве».

Главное: отдельное мировое соглашение с банком по ст. 213.10-1

Статья 213.10-1 Закона о банкротстве введена законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ и действует с 8 сентября 2024 года. Она позволяет гражданину в деле о банкротстве заключить с банком-залогодержателем отдельное мировое соглашение по ипотеке единственного жилья. Отдельным его называют потому, что оно касается только ипотечного банка; на отношения с другими кредиторами оно не распространяется, и остальные долги идут своим чередом в процедуре. Дальше в статье «соглашение» — это именно оно.

Норма применяется в делах, возбуждённых после 8 сентября 2024 года, и в более ранних делах, если к этой дате единственное ипотечное жильё ещё не было продано (ч. 2 ст. 2 закона № 298-ФЗ).

Когда соглашение возможно

• Квартира или её часть — единственное пригодное для постоянного проживания жильё для вас и членов семьи, которые живут с вами, и она в ипотеке.
• Идёт дело о банкротстве в арбитражном суде, и уже прошёл срок для предъявления требований кредиторов: два месяца с даты публикации сообщения о признании обоснованным заявления о банкротстве (п. 1 ст. 213.10-1, п. 2 ст. 213.8). После этого закон допускает соглашение на любой стадии дела, но практический смысл оно имеет, пока квартира не продана; чем позже, тем больше процессуальных рисков.
• Если у квартиры несколько залогодержателей (последующая ипотека), в соглашении участвуют все залогодержатели этой квартиры, чьи обеспеченные требования включены в реестр.
• Суд откажет, если защита этого жилья как единственного необоснованна: например, жильё явно превышает разумные потребности семьи или должник действовал недобросовестно (п. 8 ст. 213.10-1).

Кто решает и чьё согласие нужно

Решение заключить соглашение со стороны должника принимает сам гражданин. Согласие других кредиторов не нужно, а несогласие финансового управляющего не основание для отказа в утверждении (п. 2 ст. 213.10-1 Закона о банкротстве). Участвовать в соглашении может третье лицо, например родственник или созаёмщик, который берёт на себя платежи. Утверждает соглашение арбитражный суд (п. 3 ст. 213.10-1).

Согласие банка по общему правилу нужно: это соглашение сторон. В Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан (утверждён Президиумом ВС РФ 18.06.2025, п. 14) описано дело, где суд утвердил соглашение, несмотря на возражения банка: платежи за должника стабильно вносил его отец, поручитель по кредиту с высоким доходом, и суд счёл возражения банка экономически необоснованными, а его права — не нарушенными. Это пример из конкретного дела, а не общее право понудить банк: исход при возражениях банка зависит от суда и доказательств.

Что происходит после утверждения

• Квартиру, а если это жилой дом — и земельный участок под ним, не продают в деле о банкротстве (п. 4 ст. 213.10-1).
• Ипотека и долг перед банком сохраняются, процедура банкротства их не прекращает.
• Текущие платежи продолжаются на первоначальных условиях договора. Если на момент соглашения была просрочка, в соглашении указывают порядок и сроки её погашения (п. 5).
• Платежи вносит третье лицо, участвующее в соглашении, и (или) сам гражданин из средств, которые не идут в конкурсную массу (например, сумма в пределах прожиточного минимума), или из доходов после завершения процедуры. За счёт имущества, предназначенного для остальных кредиторов, банку не платят.
• После утверждения требование банка исключают из реестра: пока соглашение действует, банк не участвует в распределении денег от остального имущества.
• Дело о банкротстве продолжается по остальным долгам (п. 7).

План реструктуризации ограничен пятью годами, но для соглашения по ипотеке этот срок не препятствие: в Обзоре ВС приведено дело, где суд утвердил соглашение с сохранением исходного долгосрочного графика кредита (п. 15 Обзора от 18.06.2025).

Когда нужно внести деньги для кредиторов первой и второй очереди

Если остального имущества не хватает на требования первой и второй очереди (например, алименты, вред здоровью, зарплата), суд утвердит соглашение только после внесения на специальный счёт гражданина денег для погашения этих требований — не больше 10 % стоимости квартиры по отчёту оценщика (п. 6 ст. 213.10-1). Если таких требований нет или другого имущества хватает, это условие не применяется.

Что проверяет суд

Соглашение должно указывать источник платежей: кто и из каких денег будет платить банку. Суды проверяют доходы должника, работу, сколько остаётся после прожиточного минимума, платёжеспособность помощника. В деле из Обзора суд округа отправил соглашение на новое рассмотрение именно потому, что источник платежей не исследовали (п. 14 Обзора от 18.06.2025).

Если соглашение не исполнять, его могут расторгнуть: требование банка в непогашенной части вернут в реестр, если дело ещё идёт, а банк вправе обратить взыскание на квартиру — в деле о банкротстве или, если оно уже завершено, по законодательству об ипотеке (п. 9 ст. 213.10-1).

Другие механизмы, при которых квартиру не продают

Полное погашение ипотеки третьим лицом (п. 5 ст. 213.10 Закона о банкротстве, действует с 8 сентября 2024 года по тем же правилам применения, что и ст. 213.10-1). Родственник или другое лицо с согласия должника полностью погашает требование банка по единственному жилью. По закону эти деньги считаются беспроцентным займом должнику; потребовать их возврата можно не раньше чем через три года после завершения процедуры. После полного погашения требование банка исключают из реестра, а квартиру не продают. Условия такого платежа стоит заранее оформить письменно.

План реструктуризации долгов возможен, если есть подтверждённый доход для его исполнения и соблюдены требования ст. 213.13 Закона о банкротстве. Условия погашения требования залогового кредитора должны быть в плане; если их нет, к квартире применяют правила продажи заложенного имущества (п. 3 ст. 213.10, ст. 138, 213.26).

Обычно без согласия банка, утверждённого судом соглашения или полного погашения долга третьим лицом сохранить ипотечную квартиру в банкротстве нельзя; отдельные исключения зависят от суда и доказательств. Если вам предлагают оставить ипотечную квартиру без участия банка и без погашения долга, попросите письменное правовое обоснование.

Когда квартиру, скорее всего, не удастся оставить, и кому процедура не подойдёт

• Платить по ипотеке нечем и некому. Без подтверждённого источника платежей риск отказа в утверждении соглашения очень высок, и квартиру, скорее всего, продадут.
• Ипотечное жильё не единственное, и вы хотите сохранить именно его. Соглашение по ст. 213.10-1 к такому жилью не применяется.
• Банк против, а доводов, что его права не нарушаются, нет. Соглашение — это договорённость с банком; утверждение вопреки его возражениям — редкое исключение.
• Проблема только в графике ипотечных платежей. Тогда сначала обычно стоит проверить реструктуризацию, ипотечные каникулы или продажу с согласия банка.
• Недавно дарили или продавали недвижимость родственникам или дешевле рынка. Управляющий проверит сделку; это обсуждаем до подачи заявления.
• При оформлении ипотеки указывали неверный доход или скрывали имущество. Суд оценивает добросовестность должника, и это влияет и на соглашение, и на итог процедуры.

Есть и общие последствия: пять лет при обращении за кредитом нужно сообщать о банкротстве, пять лет нельзя повторно подать на банкротство по своему заявлению, три года нельзя занимать должности в органах управления юридического лица (ст. 213.30 Закона о банкротстве). Полный перечень — в статье о последствиях банкротства.

Если квартиру продали: кто и сколько получает

Единственное жильё — правила с 3 апреля 2026 года (ст. 213.27-1 Закона о банкротстве, введена законом от 23.03.2026 № 62-ФЗ). Из выручки сначала покрывают расходы, указанные в п. 6 ст. 138 — на сохранность квартиры и торги. Остальное распределяют по специальным правилам:

• 80 % — банку, но не больше суммы его требования по ипотеке, включая неустойки;
• 10 % — на требования первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества;
• 10 % — самому должнику, но не больше первоначального взноса и платежей по ипотеке, которые внёс он сам;
• дальше деньги идут на непогашенную часть долга банку, а всё, что останется после полного расчёта с ним, передают должнику.

Финансовый управляющий публикует сведения о сумме, которую получит должник. В течение 10 рабочих дней управляющий или участники дела могут попросить суд её уменьшить. Суд уменьшает сумму, если на неё можно купить жильё, явно превышающее разумную потребность семьи, или если должник действовал недобросовестно (п. 2–3 ст. 213.27-1). До этого закона Конституционный Суд уже признал, что остаток выручки от продажи единственного ипотечного жилья после расчётов с банком может защищаться исполнительским иммунитетом (постановление от 04.06.2024 № 28-П); теперь порядок закреплён в законе.

Остаток долга банку. Если выручки не хватило, непогашенная часть ипотечного требования учитывается в деле как обычное требование. Последствия при завершении процедуры определяет суд по ст. 213.28 Закона о банкротстве с учётом поведения должника. Созаёмщик, который сам не банкротится, остаётся обязан перед банком.

Если ипотечное жильё не единственное

Если у должника есть другое пригодное жильё, а ипотечный объект не признают единственным жильём семьи, защита ст. 446 ГПК обычно не применяется, и соглашение по ст. 213.10-1 тоже. Такой объект продают. После расходов по п. 6 ст. 138 выручку распределяют по п. 5 ст. 213.27: 80 % — банку, 10 % — на первую и вторую очередь при нехватке другого имущества, оставшееся — на судебные расходы и вознаграждение управляющего. То, что останется после этого, направляют на непогашенную часть долга банку и только затем — остальным кредиторам.

Если у должника несколько жилых помещений, суд определяет, на какое из них распространяется исполнительский иммунитет, — по тому, где семья живёт на самом деле. Подробно об этом — в статье «Единственное жильё при банкротстве».

Супруг, созаёмщик, поручитель

Общая квартира супругов. Квартира, купленная в браке на общие деньги, обычно считается общей, даже если оформлена на одного супруга, — если брачный договор, соглашение о разделе или доказательства личного характера имущества не говорят об ином. В деле о банкротстве одного из супругов общее имущество, по общему правилу, реализуют целиком, а супругу выплачивают его часть выручки (п. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве, п. 7 постановления Пленума № 48). Если квартира в ипотеке, сначала учитывают права банка и специальные правила распределения выручки, а оставшуюся сумму делят с учётом режима имущества супругов, долей детей и судебных актов. Как именно делят, когда ипотечный долг общий, зависит от обстоятельств и суда.

Супруг, который считает, что продажа нарушает его интересы или интересы детей, вправе до продажи потребовать раздела общего имущества в суде общей юрисдикции. Пока такой спор не разрешён, общее имущество не может быть реализовано в процедуре банкротства (п. 7 Пленума № 48).

Созаёмщик. Если созаёмщик (обычно супруг) сам не банкротится, он остаётся обязан перед банком и после завершения процедуры у того, кто банкротился. Поэтому банкротство одного супруга при общей ипотеке планируют вдвоём, до подачи заявления. Созаёмщик может участвовать в соглашении по ст. 213.10-1 как третье лицо, которое платит банку.

Поручитель. Банкротство заёмщика, как правило, не снимает обязанностей с поручителя: банк вправе требовать платежи с него по договору поручительства. Если банкротится сам поручитель, его обязательство по поручительству учитывают в деле как его долг.

Доли детей и материнский капитал. Если квартиру покупали с материнским капиталом, проверяют обязательство о выделении долей детям, уже зарегистрированные доли, позицию органов опеки и порядок распределения части выручки. Эти обстоятельства могут изменить и сценарий продажи, и расчёты; единого подхода у судов нет, поэтому разбираем их по документам семьи.

Что сделать заранее

1. Не прекращайте и не возобновляйте платежи по ипотеке без расчёта последствий. Просрочка растит неустойки и ухудшает позицию в переговорах о соглашении: в нём придётся предусмотреть, как её погасить. Выборочные платежи перед банкротством тоже нужно оценить с юристом.
2. Посчитайте график. Возьмите договор ипотеки, график платежей и справку об остатке долга. Сравните ежемесячный платёж с доходом, который останется после процедуры, или с деньгами помощника.
3. Найдите источник платежей. Работа, пенсия, родственник или созаёмщик, готовый платить. Соберите документы о доходе: суд будет их проверять.
4. Поговорите с банком. Попросите письменно реструктуризацию или ипотечные каникулы. Каникулы по ст. 6.1-1 закона № 353-ФЗ дают, если жильё единственное, первоначальная сумма кредита не больше 15 млн ₽ и есть основание: регистрация безработным, инвалидность I или II группы, временная нетрудоспособность больше двух месяцев подряд, заметное снижение дохода и другие. Срок — до шести месяцев; с 1 сентября 2026 года при рождении или усыновлении второго и следующего ребёнка — до 18 месяцев (закон от 04.07.2026 № 229-ФЗ). Впервые потребовать каникулы нельзя, если суд уже ввёл реструктуризацию долгов или реализацию имущества либо в ЕФРСБ есть сведения о признании вас банкротом (п. 5 ч. 1 ст. 6.1-1). Образец требования — в разделе «Ипотечные каникулы».
5. Не переоформляйте квартиру на родственников. Сделки за три года до дела проверяет финансовый управляющий и может их оспорить — подробнее в статье о сделках перед банкротством.
6. Не скрывайте созаёмщика, поручителя и доли детей. Это выяснится по документам и затормозит дело.

Продать квартиру самому, с согласия банка и до суда, иногда выгоднее торгов в банкротстве. Решать нужно по цифрам — рыночная цена, остаток ипотеки, другие долги, — а цену, расчёты и сроки документировать: такую сделку перед банкротством тоже могут проверить и оспорить.

Ипотека после банкротства

Прямого законодательного запрета на ипотеку после банкротства нет, но решение о кредите остаётся за банком. Пять лет после завершения процедуры, обращаясь за кредитом или займом, в том числе за ипотекой, нужно сообщать о своём банкротстве (п. 1 ст. 213.30 Закона о банкротстве). Скрыть это — нарушение закона.

Сведения о банкротстве попадают в кредитную историю, а бюро хранит запись кредитной истории семь лет со дня последнего изменения (ст. 7 закона № 218-ФЗ «О кредитных историях»). Банки смотрят на время после процедуры, стабильный доход, первоначальный взнос и платёжную дисциплину уже после банкротства. Сроки вроде «ждать три года» — внутренние правила банков, а не закон. Подробнее об ограничениях — в статье «Последствия банкротства».

Из практики

Каждое дело решает суд по своим документам; итог другого дела не обещает такого же результата.

Обезличенных историй дел с ипотекой я пока не публиковал и не привожу их здесь. Для сравнения — дело, где квартира была без ипотеки.

В моей практике дело от подачи заявления до завершения обычно занимает около девяти месяцев, разброс — от семи до шестнадцати. Это ориентир, а не обещание: срок зависит от суда, имущества, споров и кредиторов. Другие обезличенные истории — на странице «Истории дел».

Сколько стоит работа юриста

Ступени цены фиксированные и не складываются: ступень определяю по документам в письменной оценке. Стандарт — 99 000 ₽ (до пяти кредиторов, нет имущества кроме единственного жилья, нет ипотеки и залога, нет сделок с имуществом за три года). С имуществом — 124 000 ₽ (машина, дача, гараж или доля, больше пяти кредиторов и другие случаи из оферты). При ипотеке или залоге, сделках с имуществом за три года — 158 000 ₽. Условия — в оферте.

В любую ступень входят: письменная оценка рисков и смета до договора, сбор документов и запросы, подготовка и подача заявления в арбитражный суд, участие в заседаниях, работа с финансовым управляющим и кредиторами, ежемесячный отчёт о деле.

Можно платить в рассрочку: это рассрочка оплаты услуг по договору с исполнителем, не кредит и не заём, без процентов и без увеличения цены, 12 ежемесячных платежей. При 158 000 ₽: первый платёж 31 600 ₽, затем 10 платежей по 11 490 ₽ и последний 11 500 ₽, всего 158 000 ₽. При 99 000 ₽: первый 19 800 ₽, затем 11 платежей по 7 200 ₽, всего 99 000 ₽. При 124 000 ₽: первый 24 800 ₽, затем 10 платежей по 9 018 ₽ и последний 9 020 ₽, всего 124 000 ₽.

В цену 158 000 ₽ не входит отдельное мировое соглашение с банком по ст. 213.10-1 — подготовка, согласование с банком и сопровождение рассмотрения в суде. Это отдельная услуга; цену называю письменно до начала работы. Оплачивается работа, а не результат: утвердить соглашение или нет, решает суд.

Обязательные расходы процедуры оплачиваются отдельно и напрямую, не юристу: депозит на вознаграждение финансового управляющего 25 000 ₽ за каждую процедуру, публикации (обычно 10–15 тыс. ₽) и почта (2–5 тыс. ₽); возможны и другие расходы, например нотариальная доверенность и выписки. Из чего складывается сумма — в статье «Сколько стоит банкротство». Первая консультация по документам бесплатная.

Частые вопросы

Источники: ст. 446 ГПК РФ; ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ст. 138, 213.8, 213.10, 213.10-1, 213.13, 213.26, 213.27, 213.27-1, 213.28, 213.30, 223.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ, ст. 2; Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ; ст. 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»; Федеральный закон от 04.07.2026 № 229-ФЗ; ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях»; постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2024 № 28-П; постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48, п. 5 и 7; Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025, п. 14 и 15. Проверено 8 октября 2026.