Заберут ли квартиру при банкротстве? Проверьте вашу ситуацию

Когда жильё не продают и когда могут продать

Единственное пригодное для постоянного проживания жильё, которое принадлежит должнику, по общему правилу защищено от взыскания (ст. 446 ГПК РФ): финансовый управляющий исключает его из конкурсной массы, разногласия решает суд (п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве). Защита не абсолютная: для ипотечного жилья свои правила, а при злоупотреблении или явно избыточном жилье суд может ограничить иммунитет (постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П).

Наличие долгов за коммунальные услуги, капремонт, налоги или по кредитным картам само по себе не отменяет исполнительский иммунитет единственного жилья. По каждому делу вопрос решает суд с учётом документов и обстоятельств.

Подробно, с позициями Верховного Суда, — в статье «Заберут ли единственное жильё при банкротстве?»

Если квартира в ипотеке

Статус единственного жилья сам по себе не препятствует взысканию на ипотечную квартиру, если оно допускается законодательством об ипотеке (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Поэтому в деле о банкротстве её могут продать с торгов, даже если это единственное жильё семьи, — если нет оснований для её сохранения.

С 8 сентября 2024 года действует ст. 213.10-1 Закона о банкротстве: гражданин и ипотечный кредитор могут заключить отдельное мировое соглашение по единственному жилью. Это возможно после срока для предъявления требований кредиторов (п. 2 ст. 213.8), соглашение утверждает арбитражный суд, а дело о банкротстве оно не прекращает. Если другого имущества не хватает на требования первой и второй очереди, нужно внести деньги на специальный счёт — не больше 10 % оценочной стоимости жилья.

Ипотека и долг сохраняются: платежи идут по договору, просрочку гасят в порядке и сроки из соглашения. Платить может сам должник или третье лицо, например родственник; суд проверяет источник платежей. Если соглашение не исполняется, кредитор вправе обратить взыскание на квартиру. Обязанности согласиться у кредитора нет, но его возражения не всегда препятствуют утверждению: суд оценивает их экономическую обоснованность и исполнимость условий (п. 14 Обзора ВС РФ от 18.06.2025).

Если единственное ипотечное жильё всё же продали, с 3 апреля 2026 года выручку делят по ст. 213.27-1 Закона о банкротстве. Сначала вычитают расходы (п. 6 ст. 138), затем:

1. 80 % — ипотечному кредитору, но не больше его требования;
2. 10 % — на требования первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества;
3. 10 % — должнику, но не больше первоначального взноса и платежей по ипотеке, которые он внёс сам;
4. остаток — на непогашенную часть требования кредитора, а что останется после этого — должнику.

Суд может уменьшить сумму для должника по основаниям п. 3 ст. 213.27-1: например, если она чрезмерна для разумных жилищных потребностей или должник действовал недобросовестно.

Поговорить с кредитором лучше до подачи заявления: самостоятельная продажа квартиры по ст. 37.1 Закона об ипотеке невозможна, если возбуждено дело о банкротстве залогодателя или залогодержателя либо начато внесудебное банкротство залогодателя (пп. 2 п. 6 ст. 37.1).

Подробно — в статьях «Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой» и «Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве?»

Что нужно, чтобы оценить риск

• Выписка из ЕГРН о вашей недвижимости — например, через Госуслуги.
• Кредитный договор по ипотеке и справка об остатке долга, если ипотека есть.
• Документы о том, где вы живёте: регистрация, справки из школы и поликлиники, квитанции за коммунальные услуги.
• Документы по сделкам с недвижимостью и крупными суммами за три года.

Не дарите и не продавайте жильё родственникам перед процедурой: такие сделки финансовый управляющий проверит в первую очередь.

Частые вопросы

Могут ли забрать единственную квартиру за долги по ЖКУ или налогам?

Как правило, нет. Наличие долга за ЖКУ, капремонт, налоги или по кредитным картам само по себе не отменяет исполнительский иммунитет единственного жилья: он зависит от того, какое это жильё, а не от вида долга. Риски те же, что и при любых других долгах: ипотека, злоупотребление правом и споры о явно избыточном жилье.

Если продолжать платить ипотеку, квартиру оставят?

Регулярные платежи сами по себе не исключают продажу ипотечного жилья в банкротстве. Основанием для его сохранения могут быть, в частности, утверждённое судом отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором, утверждённый план реструктуризации, предусматривающий сохранение жилья, либо полное погашение ипотечного требования третьим лицом в порядке п. 5 ст. 213.10 Закона о банкротстве — эти деньги считаются беспроцентным займом должнику. Обязанности согласиться на мировое соглашение у кредитора нет, но суд может утвердить его и при экономически необоснованных возражениях.

У меня доля в квартире. Её заберут при банкротстве?

Если доля в праве собственности — ваше единственное пригодное для проживания жильё, её можно защитить так же, как целую квартиру; учитывают ипотеку и основания ограничения иммунитета. Если защищено другое ваше жильё, принадлежащую вам долю — например, в квартире родителей или полученную по наследству — могут включить в конкурсную массу.

Автор: Дмитрий Черняков, юрист по банкротству физических лиц. Информационный материал, не консультация. Проверено 25 октября 2026.

Источники: ст. 446 ГПК РФ; п. 6 ст. 138, п. 2 ст. 213.8, п. 5 ст. 213.10, ст. 213.10-1, п. 3 ст. 213.25, ст. 213.27-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; ст. 37.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ; постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П; Обзор судебной практики ВС РФ от 18.06.2025, п. 14. Страница кратко пересказывает статьи сайта, проверенные 16–20 октября 2026; в них — полный перечень источников и практика Верховного Суда. Каждое дело решает суд по своим документам.