Что будет с ипотечной квартирой при банкротстве?
Коротко: ипотечная квартира — предмет залога у банка, и ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не защищает единственное жильё, на которое можно обратить взыскание по законодательству об ипотеке. В реализации имущества такую квартиру по общему правилу продают с торгов, а выручку от единственного жилья делят по ст. 213.27-1 Закона о банкротстве. Сохранить жильё можно через утверждённое судом отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1), план реструктуризации с условиями по ипотеке или полное погашение долга банку третьим лицом (п. 5 ст. 213.10).
Что может быть с квартирой
| Ситуация | Что происходит | Норма |
|---|---|---|
| Введена реализация имущества, требование банка включено как залоговое, оснований сохранить квартиру нет | Квартиру продают с торгов. Начальную цену, порядок и условия торгов определяет банк, разногласия решает суд | п. 4 ст. 213.26; ст. 138 |
| Утверждено отдельное мировое соглашение по единственному жилью | Квартиру (дом) и участок под ним не продают. Ипотека сохраняется, банку платят на первоначальных условиях. Если соглашение не исполняют или его расторгли, требование банка восстанавливают в реестре | п. 4, 9 ст. 213.10-1 |
| Третье лицо с согласия должника полностью погасило ипотечный долг по единственному жилью в порядке ст. 113 | Требование банка исключают из реестра, квартиру не продают. Деньги считаются беспроцентным займом, вернуть его можно потребовать не раньше чем через три года после завершения процедуры или прекращения дела | п. 5 ст. 213.10 |
| Утверждается план реструктуризации долгов | Условия погашения ипотеки должны быть в плане и одобрены банком. Если их нет, квартиру продают как залог | п. 3 ст. 213.10 |
| Квартира не единственное жильё | Квартиру продают, выручку делят по общим правилам для залога | п. 5 ст. 213.27 |
Отдельное мировое соглашение возможно не раньше, чем пройдёт срок для заявления требований кредиторов — два месяца с даты публикации о признании заявления обоснованным (п. 1 ст. 213.10-1, п. 2 ст. 213.8). Со стороны должника решение принимает сам гражданин; согласие незалоговых кредиторов не нужно, несогласие управляющего — не основание для отказа (п. 2). Если другого имущества не хватает на первую и вторую очередь, на специальный счёт вносят до 10 % оценочной стоимости жилья (п. 6). Суд не утвердит соглашение, если защита этого жилья как единственного необоснованна (п. 8). Условия, сроки и практику подробно разбирает статья «Банкротство и ипотека».
Можно ли продать квартиру самому
До подачи заявления. Продать заложенную квартиру по общему правилу можно только с согласия банка, если договор об ипотеке не предусматривает иное (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). Если кредит не предпринимательский и нет препятствий из п. 6 ст. 37.1, квартиру можно продать самому, чтобы погасить кредит: заявление банку, его ответ — в течение 10 рабочих дней со дня получения, на продажу и погашение — четыре месяца со дня получения заявления, цена — не ниже минимальной продажной (ст. 37.1 Закона об ипотеке). Остаток после долга и предусмотренных законом расходов банка возвращают вам (п. 13 ст. 37.1). Если потом будет банкротство, эту продажу могут проверить.
После возбуждения дела. Самостоятельная продажа по ст. 37.1 не допускается, если в отношении залогодателя возбуждено дело о банкротстве (пп. 2 п. 6 ст. 37.1). В реструктуризации продать квартиру можно только с предварительного письменного согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11) и с соблюдением прав банка как залогодержателя. После признания банкротом имуществом из конкурсной массы распоряжается управляющий, а сделки гражданина с ним лично, без управляющего, ничтожны (п. 5 ст. 213.25).
Как делят деньги, если единственное жильё продали
- Сначала покрывают расходы на сохранность квартиры и торги (п. 6 ст. 138). Проценты ниже считают от того, что осталось.
- 80 % — банку, но не больше его требования по ипотеке, включая неустойки.
- 10 % — на требования первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества.
- 10 % — должнику, но не больше первоначального взноса и платежей по ипотеке, которые он внёс сам.
- Остальное — на непогашенную часть долга банку, а что останется после полного расчёта с ним — должнику.
Суммы для должника суд может уменьшить, если на них можно купить жильё явно дороже разумно необходимого, или из-за недобросовестности должника; ходатайство вправе подать финансовый управляющий или участник дела в течение 10 рабочих дней после публикации сведений в ЕФРСБ (п. 2 и 3 ст. 213.27-1). Часть долга банку, которую не покрыла выручка, обычно учитывают в третьей очереди реестра (п. 5 ст. 213.27). Созаёмщик, который сам не банкротится, остаётся обязан перед банком. Поручителю — отдельная страница «Что делать поручителю».
Что сделать заранее
- Возьмите в банке справку о долге и графике и посчитайте, кто сможет платить ипотеку, если остальные долги пойдут в процедуру.
- Решите, кто будет участвовать в соглашении: родственник или созаёмщик может платить по нему, но долг должника от этого не прекращается.
- Поговорите с банком до подачи об изменении условий кредита или продаже квартиры: после возбуждения дела продажа по ст. 37.1 уже невозможна. Если родился или усыновлён второй или следующий ребёнок, проверьте право на ипотечные каникулы до 18 месяцев (ст. 6.1-1 Закона о потребительском кредите, с 01.09.2026).
- Не переоформляйте квартиру на родственников. Ипотека от этого не прекращается, а сделку могут оспорить.
Банкротство влечет негативные последствия, в том числе ограничения на получение кредита и повторное банкротство в течение пяти лет. Предварительно обратитесь к своему кредитору и в МФЦ.
Частые вопросы
Если продолжать платить ипотеку, квартиру оставят?
Одних платежей мало. Чтобы квартиру не продали в деле, нужно правовое основание: утверждённое судом отдельное мировое соглашение с банком, план реструктуризации с условиями по ипотеке или полное погашение долга банку третьим лицом. По соглашению платят третье лицо и (или) сам гражданин из доходов, на которые нельзя обратить взыскание, если это не мешает плану реструктуризации (п. 4 ст. 213.10-1).
Обязан ли банк согласиться на мировое соглашение по ипотеке?
Закон такой обязанности не устанавливает: это соглашение сторон, и по общему правилу нужно согласие банка. Но если возражения банка экономически не обоснованы, суд может утвердить соглашение и без его согласия (пример — п. 14 Обзора ВС РФ от 18.06.2025). Согласия незалоговых кредиторов не требуется, несогласие управляющего утверждению не мешает (п. 2 ст. 213.10-1).
Сколько денег получит должник, если ипотечную квартиру продадут?
Если квартира была единственным жильём, должнику по общему правилу полагается 10 % выручки после расходов на торги, но не больше первоначального взноса и платежей, которые он внёс сам, плюс всё, что останется после полного расчёта с банком. Суд может уменьшить эти суммы по основаниям п. 3 ст. 213.27-1.
Можно ли продать ипотечную квартиру самому, если дело о банкротстве уже идёт?
Самостоятельная продажа по ст. 37.1 Закона об ипотеке после возбуждения дела не допускается. В реструктуризации продажа возможна только с предварительного письменного согласия финансового управляющего и с соблюдением прав банка; после признания банкротом квартирой из конкурсной массы распоряжается управляющий.
Источники: ст. 138, п. 3 и 5 ст. 213.10, п. 2 ст. 213.8, ст. 213.10-1, п. 5 ст. 213.11, п. 5 ст. 213.25, п. 4 ст. 213.26, п. 5 ст. 213.27, ст. 213.27-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; ст. 37 и 37.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; ч. 1 ст. 446 ГПК РФ; ст. 6.1-1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»; п. 14 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025. Проверено 16 октября 2026. При споре суд оценивает доказательства конкретного дела.
Квартира в ипотеке, а платить по всем долгам уже нечем? Напишите, сколько осталось по ипотеке, кто живёт в квартире и есть ли кому помочь с платежами. По документам предварительно оценю, какие варианты есть в вашей ситуации. Первая консультация по документам — бесплатно.
Описать ситуацию